土地使用權(quán)評估的內(nèi)容及方法
發(fā)布時間: 2014-11-09 15:24
土地使用權(quán)評估：就是對土地使用權(quán)證進行估價，由持有相就評估師資格證的專業(yè)人員遵循估價原則，按照估價程序，運用估價方法，在綜合分析，影響土地使用權(quán)價格因素的基礎(chǔ)上，結(jié)合估價經(jīng)驗及對影響土地價格因素的分析，對土地使用權(quán)的特定權(quán)益，在特定時間最可能實現(xiàn)的合理價格所作出的估計、推測與判斷。
土地使用權(quán)評估的的類型
1、 公司制改造土地使用權(quán)評估；
2、 土地使用權(quán)作價出資和授權(quán)經(jīng)營評估；
3、 土地使用權(quán)債轉(zhuǎn)股評估；
4、 保留劃撥土地使用權(quán)評估。
土地使用權(quán)評估的程序
土地評估前的準備工作包括：
1、收集有關(guān)的資料：被評估地塊的地級資料，城市規(guī)劃資料以及被評估地塊所處地段等級資料，被評估地塊的批租文件資料，地產(chǎn)市場成交實例資料，關(guān)于土地使用權(quán)出讓價格有關(guān)政策規(guī)定，地產(chǎn)市場供求雙方的情報等等。
2、現(xiàn)場勘查：地塊的面積、形狀和坡度；地質(zhì)水文條件；地上物與地下物的分布情況，地塊的經(jīng)濟地理情況等。
3、分析測算有關(guān)的數(shù)據(jù)：測算被評估地塊開發(fā)建設(shè)總成本，估算開發(fā)建設(shè)完成后能實現(xiàn)的市場銷售額及投資回收期，估算開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營投資盈利率，初步試算土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓價格。
土地使用權(quán)評估方法
一、市場法
市場法應(yīng)用的步驟與過程
1、 廣泛搜集交易資料，確定比較案例。
選取的供比較參照的交易案例，與待估土地應(yīng)具有相關(guān)性和替代性，應(yīng)符合下列要求：
(1)與待估土地用途應(yīng)相同。
(2)與待估土地交易類型應(yīng)相同。
(3)交易案理應(yīng)為正常交易或可修正為正常交易。
(4)與待估土地所處地區(qū)的區(qū)域特性及個別條件要相近。
(5)交易時間與待估土地的股價期日應(yīng)接近或可以進行比較修正。
2、進行交易情況的修正。
(1)有一定利害關(guān)系的主體之間的交易。
(2)交易時有特別動機，如急于出售或購買。
(3)買方或賣方不了解市場行情。
(4)其他特殊交易情形。
3、進行交易時間的修正。
4、進行區(qū)域因素修正。
5、進行個別因素修正。
6、確定待估土地評估值。可采用算術(shù)平均法、加權(quán)平均法、中位數(shù)法或眾數(shù)法處理。
二、收益法
土地收益包括有形收益和無形收益，計算收益時不僅要包括有形收益，還要包括無形收益。
土地收益通常是通過土地的具體使用，以房地合一的形式獲得的。
以房地產(chǎn)出租為例，求取土地純收益時，通常按下列步驟進行：
1、計算總收入。
2、求取總費用。(此處不包括利息)
3、求取總收益。
4、確定房屋純收益。房屋現(xiàn)值=房屋重置全價-年貶值額×已使用年數(shù)
5、求取土地純收益。
三、成本法
(一)成本法及其適用范圍
成本法亦稱成本逼近法，是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、稅金以及土地增值收益來確定土地價格的一種評估方法。
評估值(土地價格)=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值收益
成本法一般適用于新開發(fā)土地的評估，特別是土地市場發(fā)育不完善，土地成交實例不多，無法利用市場法等其他方法評估時采用。
同時可在對既無收益有很少有交易情況的公園、學(xué)校、公共建筑、公益設(shè)施等具有特殊性的土地評估時采用。
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